Paraguay se posiciona como un referente esencial en los agronegocios del Cono Sur gracias a la combinación de suelos fértiles, un clima variado, costos operativos comparativamente bajos y su acceso fluvial al océano Atlántico por la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores consideran de forma conjunta tres factores decisivos: la tierra, el agua y la logística. Cada uno de ellos influye en la rentabilidad, los niveles de riesgo y la viabilidad sostenible de iniciativas vinculadas a la soja, el maíz, la ganadería y otras producciones o actividades agroindustriales.
Evaluación de la tierra
La evaluación que realizan los inversores sobre un terreno toma en cuenta diversos elementos técnicos, jurídicos y económicos:
- Calidad del suelo: análisis físico-químico (textura, profundidad, materia orgánica, pH, contenido de fósforo y potasio). Las zonas orientales (departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa) presentan suelos más profundos y mayores rendimientos; la región del Chaco tiene suelos menos desarrollados y variaciones importantes en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: pendientes suaves favorecen mecanización; zonas inundables implican riesgo estacional y costos de obras de desagüe o elevación de cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: parcelas contiguas permiten eficiencia de escala en maquinaria, almacenamiento y manejo de cultivos; los inversores buscan bloques de varias centenas o miles de hectáreas según la estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: verificación de títulos, gravámenes, servidumbres y posibles reclamaciones indígenas o comunitarias. Existen zonas fronterizas y áreas protegidas con requisitos especiales; la debida diligencia es prioritaria.
- Costos de conversión y mejora: nivel de desmontes necesarios, inversión en mejoras de caminos internos, alambrado, infraestructura de silos y establecimientos ganaderos.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los precios de tierras varían ampliamente según zona y uso; los inversores usan rangos de mercado locales y benchmarking regional para valorar ofertas.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Evaluación del agua
El agua resulta crucial dependiendo de cada región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: la región oriental tiene precipitación anual promedio entre aproximadamente 1.200 y 1.800 mm, favoreciendo cultivos de secano de alto rendimiento. El Gran Chaco registra valores mucho más bajos, típicamente entre 400 y 700 mm, con periodos secos marcados.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos (Paraguay, Paraná, Pilcomayo), arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía brinda aguas superficiales abundantes en tramos navegables; la explotación de aguas subterráneas requiere estudios de niveles freáticos y calidad (salinidad en algunas áreas del Chaco).
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: riego por pivote central y riego localizado se usan para intensificación o para favorecer cultivos en zonas menos lluviosas. La viabilidad depende del costo de energía, disponibilidad de agua y regulación.
- Riesgos hídricos: inundaciones estacionales en valles y déficits durante sequías; la evaluación incluye series históricas de precipitación, modelación climática y análisis de impacto por eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: extracción de agua y obras hidráulicas requieren autorización de entidades nacionales y provinciales; además, la presión social y ambiental condiciona proyectos grandes.
Indicadores que los inversores suelen evaluar incluyen la precipitación anual y por temporada, la fluctuación entre años, la profundidad y salinidad del nivel freático, así como la capacidad de almacenamiento y la posible necesidad de invertir en pozos u obras de captación.
Análisis de la logística
Logística afecta costos unitarios y tiempo al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: es la columna vertebral para exportaciones; permite transportar grandes volúmenes por río hasta el Atlántico. Puerto de embarque, calado y congestión son variables clave.
- Puertos fluviales y corredores: puertos como Puerto Villeta y Puerto Concepción son nodos relevantes; existen proyectos para mejorar infraestructura en Puerto Busch y otros terminales orientados a reducir costos y tiempos.
- Red vial y condiciones estacionales: la calidad de carreteras secundarias puede deteriorarse en época de lluvias, incrementando costos de transporte terrestre y tiempos de traslado hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: disponibilidad de silos, plantas de procesamiento y puertos de embarque influye en la estrategia: venta de granos a tramos o inversión en industrialización local.
- Acceso a mercados regionales: proximidad a Brasil y Argentina facilita exportaciones por camión o transbordo; la logística transfronteriza y costos de cabotaje se analizan detalladamente.
Impacto: la disminución del costo por tonelada en el transporte fluvial respecto al terrestre puede incrementar de forma notable los márgenes operativos; por eso, tanto la cercanía al puerto navegable como el estado del trayecto hasta él suelen tener un peso comparable al de la calidad del suelo.
Factores de riesgo ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy los inversores valoran más que rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay atraviesa presiones por el cambio de uso de bosques hacia zonas agrícolas; asegurar la trazabilidad y respetar la normativa forestal se vuelve esencial para ingresar a mercados internacionales y a cadenas de valor de alto nivel.
- Relaciones con comunidades: la construcción de acuerdos con comunidades indígenas y rurales, junto con la generación de empleo local y la adecuada resolución de conflictos, resulta clave para obtener la licencia social que permite operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: las certificaciones de sustentabilidad, que incluyen sistemas de trazabilidad y prácticas agrícolas adecuadas, facilitan el ingreso a compradores que exigen cadena de custodia y compromisos de cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: los proyectos que acreditan prácticas responsables o que aportan captura de carbono pueden optar a financiamiento con condiciones preferenciales o a la emisión de bonos verdes.
Lista práctica y métricas esenciales para un due diligence
- Revisión detallada de los títulos y de los antecedentes inscritos.
- Informe pedológico junto con el mapa actualizado de uso del suelo.
- Registro de precipitaciones históricas y proyecciones climáticas específicas por parcela.
- Evaluación de la disponibilidad y calidad de fuentes de agua, además del plan de riego y la sostenibilidad hídrica.
- Medición de distancia y tiempo hacia el puerto navegable, así como el estado de las rutas en temporadas seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propia y regional expresada en toneladas.
- Cálculo estimado del rendimiento en toneladas por hectárea y análisis de sensibilidad frente al precio del producto.
- Estudio de costos operativos que cubre insumos, logística, mano de obra y consumo energético.
- Evaluación ASG que incluye riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental y posibles tensiones sociales.
- Proyecciones financieras que abarcan flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo y periodo de recuperación.
